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名義人が認知症になると不動産の売却ができなくなる！

認知症を発症し、被成年後見人などの、いわゆる「制限行為能力者」という認定を受けると、単独で法律行為ができなくなり、日常生活において様々な面で制約を受けることになります。例えば、

• 銀行口座が凍結されたり・・・
• ご自分のお名前での新たな契約行為ができなくなったり・・・

などです。もしも、不動産（土地・建物）をお持ちで、その名義人が認知症を発症してしまうと、発症後の新たな契約ができなくなるため、ご自分名義の不動産（土地・建物）の処分や賃貸などができなくなります。「えっ～夫名義の不動産なんだから、私（配偶者）や子どもだったら大丈夫なんでしょう！」そんな声をよくお聞きします。

結論は「ダメ！」なんです。あくまでも、不動産取引なども、他の取引と同様で「契約行為」ですから、名義人が認知症を発症してしまうと、それ以降は新たな契約行為ができなくなります。結果として、その不動産（土地・建物）は、手をつけることができず、売ることもできない・・、貸すこともできない・・、ということになり、最悪の場合、住む人がいなくなれば「空き家状態」、「塩漬け不動産」となってしまいます。使ってもいない不動産に、毎年のように税金が請求され、老朽化していく「空き家」の管理費用を捻出する必要が生じます。

「民事信託契約」の締結で、認知症に対する早めの対策が可能に！

民事信託契約の基本的な考え方は、こんな感じです。

【「私の財産（委託者）」を「貴方（受託者）」に託します。その財産で「あの人（受益者）」を頼みます】

ご自分名義の不動産や現金などの財産をご家族に託し、それらの売却益や運用益を受益者に還元する仕組みです。「あの人（受益者）」は、ご自分の場合もあれば、奥さんやお子さんなどのこともあります。そのあたりは、実情に応じて契約内容を変更することが可能です。「民事信託契約」は幅広い活用ができる点が大きなメリットです。後見制度では、不動産売却などには、家庭裁判所の許可が必要となりますが、「民事信託契約」では、家庭裁判所の許可は不要です。

「不動産媒介契約」の利用で不動産の売却がスムーズに！

この民事信託契約を委託者（親御さんなど）が「認知症になる前」に締結しておき、名義人を受託者（お子さんなど）に移転登記しておけば、仮に委託者が認知症になっても安心！移転登記後の名義人となった受託者が、不動産事業者と「不動産媒介契約」を締結すれば、当該不動産を売却できます。その売却益や運用益を活用して委託者の入院費用、施設入居費用などに充てることが可能となります。

これ、すなわち、親御さん（元の不動産名義人）が認知症になる前に、お子さんなどとの間で「民事信託契約」を締結しておいたからこそ実現する話なんです。

ただし、売却益などを委託者（親御さんなど）の口座に入金した後には、その口座の管理をどうするのか！といった問題が発生します。もし仮に、委託者が、認知症を発症していると、ご自分で口座管理することができなくなるため、ご家族や士業などとの間で「任意後見契約」を、あらかじめ（認知症を発症する前に）締結しておくことが必要です。認知症を発症してしまうと口座が凍結されてしまう危険性が大きいと同時に家庭裁判所に「法定後見」を申し立てる必要が生じます。「法定後見人」は、家庭裁判所が決めることとなり、極端な話「誰が法定後見人になるのかわからない！」ということになります。

「空き家物件」、「塩漬け不動産」になってしまう前に、また、親御さん（不動産名義人）の認知症対策のためにも、「民事信託契約」の活用をご検討されてはいかがでしょうか。

当事務所では、そのほか「終活」に関するご相談を承っておりますので、気軽にお声がけください。お待ちしております。

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菱川善行（行政書士officeアクエリアス）

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